TIPS Lengkap Membeli Rumah

Rumah

Memiliki rumah tentu merupakan impian bagi banyak pasangan muda, apalagi generasi milenial jaman sekarang. Mewujudkan impian ini tidaklah mudah, cukup banyak kendala yang menghadang, apalagi membeli rumah untuk pertama kalinya. Sebaiknya kumpulkan banyak informasi terlebih dahulu mengenai transaksi jual beli rumah termasuk tips membeli rumah untuk pertama kalinya. Kesalahahan perencanaan, perhitungan, pemilihan developer/ pemborong mungkin akan menjadikan rumah idaman Anda tidak sesuai dengan ekspektasi.

Sebaiknya perhatikan beberapa hal berikut ini sebelum membeli rumah. Pertimbangan-pertimbangan yang menentukan nyaman atau tidaknya kelak saat rumah sudah jadi dan Anda tinggal di dalamnya.

1. Membeli rumah berarti juga sepaket dengan lingkungannya. Ini adalah fakta dan inilah juga salah satu yang menjadikan harga jual rumah menjadi rendah atau tinggi. Harga rumah akan lebih tinggi jika sudah didukung infrastruktur yang mumpuni, akses dan jalan yang bagus, keamanan perumahan yang baik, dan sebagainya. Beberapa orang akan lebih membeli rumah di daerah elit (harga yang lebih tinggi) dengan pagar tinggi, satpam 24 jam, jalanan lebar dan beraspal, karena merasa lingkungannya cocok, akses mudah, aman dan terjamin.

2. Reputasi penjual rumah patut diperhatikan. Rumah-rumah yang dibangun oleh developer dengan reputasi baik dan terpercaya biasanya dijual dengan harga yang lebih tinggi daripada rumah yang dibangun oleh developer abal-abal. Developer yang bagus akan memiliki reputasi yang baik, dan dapat memberikan jaminan bahwa rumah yang dibuat sesuai dengan spesifikasi, dan dikerjakan oleh tukang-tukang yang handal.

Hati-hati membeli rumah dari developer abal-abal dan tidak berbadan hukum, karena tidak dapat memberikan jaminan pasti bahwa rumah yang dibangun akan sesuai spesifikasi, tukangnya pun tidak dapat dijamin keterampilannya. Hasil jadi rumahnya pun mungkin dapat sesuai spesifikasi namun mungkin tidak akan sempurna dan presisi, misalnya tembok miring, jendela tidak rapat, acian asal, lantai tidak rata, dan sebagainya.

Pada dasarnya baik itu developer besar ataupun perorangan, semuanya bergantung reputasi. Masing-masing punya resiko tersendiri.

3. Membeli rumah merupakan urusan jangka panjang. Tetap ingat bahwa rumah tersebut akan Anda tinggali, artinya lingkungan sekitar akan menjadi tetangga dan Anda akan menempati rumah itu selama bertahun-tahun lamanya. Survey lokasi dan cermati lingkungannya, karena nantinya akan mempengaruhi kehidupan Anda (dan keluarga) secara keseluruhan.

4. Hitung, cermati dengan teliti setiap detail transaksi rumah. Hitung secara total biaya yang harus Anda keluarkan untuk membeli rumah tersebut, dan ukur kemampuan Anda untuk membayarkan, terutama untuk jangka panjang.
- berapa uang muka.
- berapa pajak.
- berapa cicilan per bulannya.
- berapa asuransinya.
- berapa biaya notaris.
- berapa biaya balik nama.
- berapa ongkos infrastruktur pendukung rumah, seperti jalanan, got/ saluran pembuangan.
- berapa ongkos untuk bolak-balik memonitor perkembangan pembangunan rumah.
- berapa biaya perbaikannya (jika rumah bekas).
- berapa biaya tambahannya jika Anda meminta untuk ditambahkan pada rumah Anda, dan sebagainya.

Sebaiknya tidak ada item "lain-lain" dalam perhitungan ini, karena biasanya item lain-lain ini akan menjadi sumber pembengkakan biaya pembangunan rumah. Untuk itu buatlah sedetail mungkin, tanyakan kepada penjual/ developer rumah yang bersangkutan.

Cicilan rumah per bulan bisa jadi sangat rendah atau DP sangat rendah, tetapi kemungkinannya akan ada biaya-biaya tambahan lain. Biaya lain-lain ini angkanya bisa jadi lebih besar dari perkiraan. Sesuaikan budget Anda, dan batasi besaran cicilannya maksimal 30% dari pendapatan Anda.

Anda harus membaca kontrak secara cermat, biasanya akan diberikan waktu beberapa hari. Jika tidak diberikan waktu berarti Anda harus memintanya. Urusan kontrak, surat-menyurat, dan perdokumenan ini berkaitan dengan hukum yang berlaku. Sebanyak apapun yang harus dibaca, harus dibaca jelas, jika ada istilah yang kurang dipahami, tanyakan langsung sampai jelas. Jika pihak bank (agen) tidak dapat bekerjasama untuk menjelaskannya, sebaiknya Anda ganti saja cari pinjaman di tempat lain. Ini transaksi Anda, maka harus dipahami, dan dijelaskan secara terbuka diantara pihak-pihak yang terlibat transaksi.

5. Perhatikan sumber daya di lingkungan sekitar. Misalnya bagaimana dengan air di lokasi rumah tersebut? Apakah perlu membuat sumur bor? Apakah perlu membeli tandon air? Apakah perlu dilakukan instalasi air PDAM? Bagaimana dengan listriknya.

6. Perhatikan apakah daerahnya rawan terkena bencana. Jika rumah tertentu dijual dengan harga miring, coba perhatikan apakah daerahnya rawan banjir/ rawan longsor?

7. Perhatikan surat kepemilikan tanah, pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Jangan sampai rumah anda berdiri di lahan sengketa ataupun lahan yang tidak jelas punya siapa. Lebih merepotkan lagi jika sang pemilik tanah tidak pernah membayar PBB.

8. Cari tahu dan bandingkan sumber pendanaan/ pinjaman. Jika Anda membeli rumah dengan menyicil (KPR), coba bandingkan tawaran dari beberapa sumber dana (bank). Perhatikan skema pinjaman/ pembayaran, berapa besaran bunganya apakah flat atau fluktuatif, biaya apa saja yang dibayarkan melalui pinjaman bank, dan sebagainya. Cari informasi sedetail mungkin termasuk fasilitas yang ditawarkan oleh bank pemberi kredit.

Saat promosi biasanya ada bank yang dapat memberikan bunga ringan, tetapi biasanya hanya di beberapa tahun awal, sisanya bunga fluktuatif. Misalnya satu bank tertentu menawarkan bunga ringan hanya 4,2% tetapi jika diperhatikan lebih detail hanya 3 tahun pertama. Jika Anda menyicil rumah sampai 20 tahun, berarti sisa 17 tahun cicilan, bunganya mengikuti perkembangan suku bunga alias fluktuatif. Resiko bunga fluktuatif adalah jika terjadi inflasi maka cicilan Anda akan bertambah besar.

9. Track Record yang baik. Bila Anda membeli rumah dengan kredit bank sebaiknya disiapkan dari jauh-jauh hari, yaitu dengan menjaga rekam jejak pinjam (utang) Anda. Proses pinjaman KPR dan pencairan dana akan sangat sulit jika Anda memiliki riwayat pelunasan utang yang buruk. Hati-hati dengan penggunaan kartu kredit, sebaiknya bereskan dulu utang-piutang Anda sebelum mengajukan pinjaman lain untuk rumah.

Utang yang masih menjadi beban anda akan mengurangi kemungkinan persetujuan pinjaman Anda ke bank, ini karena bank akan selalu melihat antara rasio beban utang Anda dengan penghasilan Anda secara keseluruhan.

10. Jangan lupakan isi rumah dan pisahkan anggarannya. Seringkali pembeli rumah baru menghitung perangkat rumah, setelah terjadinya transaksi pembelian rumah. Padahal sebaiknya hitung saat sebelum terjadinya transaksi, agar dapat disisihkan biayanya untuk membeli perangkat rumah yang Anda butuhkan. Hitung biaya untuk membeli lemari, tempat tidur, divan, perangkat kamar mandi, kitchen set, lemari es, dispenser, dan sebagainya.

Jika sudah dihitung anggarannya, sebaiknya pisahkan anggarannya. Jika Anda berencara untuk menyicil isi dalam rumah, maka coba kategorikan.
(1) Kategori pertama, barang kebutuhan, misalnya tempat tidur, lemari, galon, kompor, tabung gas dan sebagainya yang berkaitan dengan kehidupan Anda langsung.
(2) Kategori kedua, barang pendukung, seperti water dispenser, lemari es standar, dan sebagainya yang mendukung kehidupan Anda, ada atau tidaknya barang tersebut tidak memberikan pengaruh langsung terhadap kehidupan Anda.
(3) Kategori ketiga, barang tersier, barang-barang yang berkaitan dengan kenyamanan dan gengsi Anda, seperti water heater, televisi, lemari es mewah, kitchen set, komputer dan sebagainya.

Pengkategorian ini benar-benar tergantung Anda sendiri, misalnya jika Anda seorang koki handal atau berjualan makanan, maka lemari es dapat menjadi barang kebutuhan utama. Jika Anda pekerjaannya berkaitan dengan internet, maka komputer dapat dikategorikan sebagai kebutuhan Anda. Pengkategorian ini bermanfaat untuk menjaga agar tidak ada pengeluaran untuk barang-barang yang tidak perlu, sementara Anda masih mempunyai beban untuk menyicil rumah. Misalnya jika Anda tidak pernah memasak dan selalu beli diluar, untuk apa membeli kompor bukan?

11. Tidak perlu menunggu kepastian pasar. Membeli rumah tidak seperti membeli saham, atau barang lain. Pergerakan pasar properti tidak dapat dipastikan, jadi Anda tidak perlu menunggu suku bunga turun. Lagipula jika Anda sudah menemukan rumah yang cocok dan hitungannya masuk akal untuk Anda, maka kemungkinan untuk menemukan rumah serupa akan sangat kecil. Bisa jadi Anda malah kehilangan kesempatan untuk memiliki rumah idaman Anda tersebut.

12. Hindari pertimbangan yang tidak perlu saat memilih rumah. Jika Anda membeli rumah yang sudah jadi baik itu rumah bekas ataupun baru, tetap pertimbangkan hal-hal penting bukan hal-hal yang berkaitan dengan emosional. Misalnya, cat yang cantik, halaman belakang yang unik, kamar mandi yang nyaman, dan sebagainya yang lebih bersifat personal. Membeli rumah merupakan bentuk investasi jangka panjang, nilainya ditentukan dari lokasi, kualitas bangunan, struktur dan sebagainya yang dapat membuat nilainya semakin tinggi.

Tidak perlu buru-buru saat membeli rumah, baik itu untuk rumah tinggal ataupun rumah untuk investasi. pertimbangkan dengan matang sebelum Anda memutuskan untuk membeli rumah tersebut.

13. Perhatikan kelengkapan dokumen saat membeli rumah. Berikut ini beberapa dokumen yang harus Anda lengkapi sebagai pembeli, dan dilengkapi juga oleh penjualnya:

(1) Surat kepemilikan tanah
Kepemilikan tanah dan lahan di Indonesia ada beberapa jenis, dan ada 3 jenis yang biasanya kita temui, yaitu: Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertifikat Hak Pakai (SHP). Untuk membeli rumah sebaiknya beli yang sudah memiliki SHM, ini adalah bentuk kepemilikan tertinggi yang memiliki kekuatan hukum. Hindari membeli rumah di atas tanah sengketa yang belum jelas kepemilikannya.

Hindari juga membeli rumah yang bersertifikat girik/ petok D/ rincik/ ketitir. Istilahnya berbeda di beberapa daerah, namun pada dasarnya sama, yaitu tanda kepemilikan tanah atas lahan adat atau lain-lain dan belum terdaftar di badan pertanahan setempat.

Pakai notaris yang terpercaya dan memang ahli di bidang jual beli rumah/ tanah. Mintalah untuk melakukan validitas atas sertifikat tanah tersebut. Terkadang ada saja penjual yang melebih-lebihkan luas tanah dalam iklannya, Anda harus memastikannya di dalam sertifikasi, jika berbeda, berarti luas di sertifikasi yang valid.

Pastikan juga nama penjual dan nama pada sertifikat sama, jika berbeda maka harus disertakan surat kuasa dari pemilik yang sebenarnya.

(2) IMB
Ijin Mendirikan Bangunan, sesuai dengan namanya. IMB diterbitkan oleh pemerintah setempat, dan menandai bahwa bangunan yang berdiri di atas tanah yang bersangkutan telah diketahui pemerintas daerah setempat dan mendapatkan ijin untuk mendirikannya. Anda beresiko terkena denda atau hukuman jika pemilik rumah tidak memiliki IMB, lebih jauh bahkan bisa dibongkar. Cukup banyak bangunan yang tidak memiliki IMB, baik itu rumah yang dijual ataupun bangunan yang disewakan untuk usaha.

Salah satu data yang harus Anda cermati di dalam IMB adalah luas bangunan dengan bangunan sebenarnya. Jika ada perbedaan, IMB harus diperbaharui agar sesuai dengan bangunan sebenarnya. Perhatikan juga detail IMB apakah untuk rumah perseorangan atau kelompok. Jika masih dalam kelompok maka harus dipecah menjadi per rumah, ini karena biasanya pihak pengembang membuat IMB untuk seluruh kompleks bukan per satuan rumah. IMB ini menjadi syarat penting untuk pengurusan KPS.

(3) Surat Pajak Bumi dan Bangunan
Surat ini menjadi indikasi bahwa pemilik rumah dan tanah sebelumnya taat/ tidak taat membayar pajak. Pihak bank akan meminta surat pembayaran PBB tahun terakhir sebagai persyaratan pengurusan SHM dan juga KPR. Jangan lupa untuk tanyakan mengenai hal ini kepada penjual, karena jika PBB tidak dibayarkan dengan rutin maka Anda akan terkena denda karena keterlambatan pembayaran PBB pemilik sebelumnya.

(4) AJB terakhir
AJB yaitu Akta Jual Beli yang biasanya menjadi bagian dari SHM. Sertifikat ini berisi informasi tentang transaksi jual-beli yang sudah terjadi dan terdapat pada SHM. AJB terakhir ini menjadi salah satu tanda bahwa tanah dan rumah tersebut tidak dalam sengketa.

(5) Bukti Bayar Tagihan
Anda juga harus perhatikan ini, terutama saat akan membeli rumah bekas. Tanyakan bukti pelunasan tagihan listrik, air, dan telepon (jika ada). Tunggakan atas tagihan ini akan berimbas pada Anda yang membeli rumah tersebut.

14. PPJB

PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Perjanjian ini dibuat untuk melakukan pengikatan sebelum pembuatan AJB (Akta Jual Beli) dengan melibatkan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Dilihat dari tujuan pembuatan PPJB ini maka secara umum isi PPJB berkaitan dengan kesepakatan penjual dan pembeli dengan disertai tanda jadi berbentuk uang muka atau sesuai kesepakatan.

PPJB terkadang dapat juga disebut sebagai 'draft' PJB dan berisi perjanjian-perjanjian seperti harga, waktu pelunasan, serta kapan pembuatan AJB. PPJB menjadi pegangan hukum untuk pembeli dan penjual. Penjual wajib membangun serta menyerahkan unit rumah tertentu sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, dan pembeli harus memenuhi kewajibannya dengan tepat waktu. Selebihnya akan dibahas lebih dalam di artikel lain.

Demikian tips lengkap membeli rumah, semoga bermanfaat! Klik label "TIPS" untuk mendapatkan tips-tips lain.

Thanks for reading & sharing Guidance and Tips